湘财证券发布研报称，根据数据，30个大中城市6月商品房成交面积同比-11.3%、环比+13.3%，同比连续3个月下滑；1-6月成交面积累计同比为-4.4%。据监测的13个城市6月成交面积同比+1%，涨幅较上月收窄2pct；1-6月累计成交面积同比+18%，涨幅较上月回落4pct。6月新房狭义库存水平继续下降，去化周期基本持平。建议关注两方向标的：(1)具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展（600048）(600048.SH)等；(2)受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家（000560）(000560.SZ)等。
湘财证券主要观点如下：
6月新房、二手房成交面积同比进一步回落
根据数据，30个大中城市6月商品房成交面积同比-11.3%、环比+13.3%，同比连续3个月下滑；1-6月成交面积累计同比为-4.4%。分城市看，30个大中城市的一线、二线和三线城市6月商品房成交面积同比/环比分别为-5.4%/+8.6%、-8.8%/+26.2%和-23.9%/-5.6%，其中二线城市同比连续4个月下降；1-6月一线、二线和三线城市累计同比分别为+9%、-11%、-4%。从绝对值看，统计的30大中城市6月新房成交面积处于2020年以来最低水平，需求较弱叠加去年高基数影响导致6月销售降幅较大。
分城市看，一二三线城市6月成交面积均处于2020年以来同期最低水平
二手房方面，湘财证券监测的13个城市6月成交面积同比+1%，涨幅较上月收窄2pct；1-6月累计成交面积同比+18%，涨幅较上月回落4pct。6月新房狭义库存水平继续下降，去化周期基本持平。根据数据，6月末十大城市商品房可售面积为7770平米(同比-9%、环比-0.6%)，去化周期为19.7个月，较上月基本持平。其中，一线城市可售面积为3015万平米(同比-15%、环比-1.6%)，去化周期为12.6个月(前值12.7个月)。
上半年TOP100房企销售额同比下降12%
根据中指研究院数据，TOP100房企今年1-6月销售金额(全口径，下同)为18364亿元(同比-11.9%)，销售面积为9027亿平米(同比-19.7%)；6月单月销售额、销售面积分别为3905亿元(同比-15.9%)、1795亿平米(同比-25.1%)。
从销售门槛变化看，TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企今年1-6月销售金额门槛分别为528亿元(同比+3.2%)、135亿元(同比-8.3%)、93亿元(同比-2.6%)和33亿元(同比-23.5%)。从市占率看，TOP10、TOP30和TOP50房企1-6月销售金额占比分别为48.7%、73.4%和85.5%，同比分别为-0.7pct、-0.9pct和+0.3pct。
从房企来看，1-6月TOP10房企中销售额同比增长的有3家，分别是金茂(同比+19.6%)、越秀(同比+11%)、建发(同比+7%)。单月来看，6月仅有建发(同比+28%)、金茂(同比+17%)两家房企的销售额实现增长。
投资建议
6月新房、二手房成交同比继续回落，其中有需求放缓和高基数影响。下半年政策端仍需发力，尤其是专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度也将加大，有利于激活需求，加快库存去化。维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：(1)具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展(600048.SH)等；(2)受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家(000560.SZ)等。
风险提示
需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。
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